FAQ - Frequently Asked Questions

Die Immobilien-Lobby will das Mietrecht mit einer ganzen Serie von Vorstössen im Parlament schwächen. Ihr Ziel ist klar: noch mehr Rendite. Ihr Vorgehen ist perfide: Weil von der Immo-Lobby orchestrierte Parlamentarier*innen bewusst darauf verzichtet haben, die Gesetzesrevisionen wie üblich zu einer Vorlage zusammenzufassen, muss gegen jede Gesetzesänderung einzeln das Referendum ergriffen werden. Die Immo-Lobby wählt diese Salamitaktik absichtlich, um die Gegenwehr zu erschweren. Aber wir lassen uns nicht einschüchtern und ergreifen das Referendum, wenn nötig auch mehrmals. Die zwei ersten dieser Gesetzesrevisionen werden vom Parlament voraussichtlich im Herbst 2023 verabschiedet. Dagegen werden wir uns mit einem Doppel-Referendum wehren.

Der erste Angriff der Immobilien-Lobby zielt darauf ab, den Kündigungsschutz zu schwächen. Oberflächlich betrachtet geht es bei den zwei Gesetzesrevisionen um den Eigenbedarf der Vermieterseite und um die Untermiete. In Tat und Wahrheit geht es der Immo-Lobby aber einzig und allein darum, den Kündigungsschutz aufzuweichen, sodass Mieter*innen einfacher aus ihren Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten geworfen werden können. Dagegen wehren wir uns mit einem Doppelreferendum.

Und das ist nicht alles: Die nächsten Angriffe auf das Mietrecht sind schon aufgegleist. Künftig soll es für Vermieter*innen noch einfacher werden, überrissene Mietpreise zu verlangen. Und die Möglichkeiten der Mieter*innen, sich dagegen zu wehren, werden eingeschränkt. Die entsprechenden Gesetzesvorlagen sind bereits in der Pipeline. Auch dagegen werden wir uns per Referendum wehren müssen.

Ein Doppelreferendum ergreifen zu müssen, ist mit grossen Kosten verbunden. Wir sind deshalb sehr dankbar für eine Spende, mit der wir z.B. Plakate, Flyer und Unterschriften-Sammelaktionen finanzieren können, sodass unsere Kampagne in der Öffentlichkeit breit wahrgenommen wird.

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Nach geltendem Recht ist die Untervermietung ein Recht der Mieter*innen. Sie müssen jedoch die Zustimmung der Vermieterseite einholen. Diese Zustimmung kann jedoch unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden.

Die Gesetzesrevision führt nun eine Reihe von einseitigen und willkürlichen Gründen für die Vermieterseite ein, die Untervermietung zu verweigern oder den Mietvertrag der Person zu kündigen, die ihre Wohnung untervermietet.

So kann eine Untervermietung abgelehnt werden, wenn sie länger als zwei Jahre dauert. Diese Änderung entspricht nicht den Realitäten der beruflichen und studentischen Mobilität. Es ist üblich, die Schweiz zu verlassen, um anderswo für mehr als zwei Jahre zu arbeiten und ein Studium dauert in der Regel länger.

Ausserdem wird ein ausserordentliches Kündigungsrecht für die Vermieterseite eingeführt (Kündigungsfrist von 30 Tagen), wenn der/die Mieter*in gewisse Formvorschriften nicht einhält. Es ist völlig unverhältnismässig, dass die Vermieterseite einen Mietvertrag kündigen kann, nur weil der/die Mieter*in einfache Formalitäten nicht einhält. Eine Mieterin könnte z. B. vergessen, eine Änderung im Untermietvertrag mitzuteilen und könnte daraufhin aus ihrer Wohnung geworfen werden.

Das neue Gesetz unterscheidet zudem nicht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung. Die Untervermietung eines Zimmers einer Wohnung, um dort eine Wohngemeinschaft zu gründen (sehr häufig bei Studierenden, jungen Erwachsenen und älteren Menschen), ist ebenfalls von den neuen sehr strengen Regelungen betroffen.

Dies gilt auch für gewerbliche Mieten. Es ist sehr üblich, dass Unternehmen Räumlichkeiten untervermieten. Mit dieser neuen Gesetzgebung können Vermieter*innen eine Untervermietung ablehnen und somit die wirtschaftliche Strategie eines Unternehmens untergraben.

Die bisherige Regelung im Mietrecht funktioniert gut. Eine Zustimmung der Vermieterseite ist schon heute erforderlich, und der Schutz vor einer missbräuchlichen Untervermietung durch einen/eine Mieter*in ist genügend stark, da die Vermieterseite eine Untervermietung ablehnen kann. Mit der Revision wäre die Untervermietung kein Recht mehr, sondern die Vermieterseite könnte fast nach Belieben über deren Gewährung entscheiden.

Das neue Gesetz sieht eine Einschränkung des Mieterschutzes bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die Vermieterschaft vor. Der Eigenbedarf muss künftig nicht mehr «dringlich» sein, wie es bis anhin der Fall war.

Wenn heute ein/eine Vermieter*in Eigenbedarf geltend macht, nehmen die Gerichte eine echte Interessenabwägung zwischen den Anliegen der Mieter- und Vermieterseite vor. Mit dem neuen Gesetz würde diese Abwägung immer zugunsten der Vermieterseite ausfallen, auch wenn die Situation der Mieterseite prekär ist. Man denke hier an eine ältere Person oder Familie, die schon lange in ihrer Wohnung wohnt, aus der sie geräumt werden würde. Da die Mieterschaft im Mietvertrag sowieso bereits die schwächere Partei ist, ist diese zusätzliche Verschlechterung sehr problematisch.

In der Praxis wird der Eigenbedarf zudem bereits heute oft nur als Vorwand geltend gemacht, um einen Mieter bzw. eine Mieterin loszuwerden und die Wohnung zu einem höheren Mietpreis weiterzuvermieten. Indem die Vermieterseite vom Nachweis der Dringlichkeit des Bedarfs befreit wird, wird das Risiko eines Missbrauchs durch die Vermieterschaft vervielfacht und die Position der Mieterseite deutlich geschwächt.

Die derzeitige Praxis des Bundesgerichts bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs der Vermieterseite ist bereits heute eher vermieterfreundlich. Mit dem neuen Gesetz würde künftig die Interessenabwägung praktisch immer zugunsten der Vermieterseite ausfallen, selbst wenn die Situation der Mieterin oder des Mieters prekär ist (z. B. ältere Menschen, die seit Jahren in einer Wohnung leben). Damit würde das Machtungleichgewicht zuungunsten der Mieterseite weiter verstärkt. Das neue Gesetz würde zu häufigeren Mieterhöhungen führen und die Zahl der bezahlbaren Wohnungen weiter verringern. In der Praxis zeigt sich, dass solche Kündigungen meist gegenüber langjährigen Mieter*innen ausgesprochen werden, die von niedrigen Mieten profitieren. Danach werden die Wohnungen zu höheren Mietpreisen weitervermietet.

Die Immobilien-Lobby nutzt ihre politische Kraft, um insbesondere die Interessen der grossen Immobilienkonzerne zu vertreten. Sie reicht im Parlament kontinuierlich Vorstösse ein, um die Rechte der Mieter*innen zu schwächen. Weil vonseiten der Immobilien-Lobby bewusst darauf verzichtet wurde, alle diese Initiativen in einer einzigen Vorlage zu behandeln, wie es im Normalfall üblich ist, ist der Mieterinnen- und Mieterverband gezwungen, sich gegen jede einzelne Gesetzesrevision separat zu wehren. Das erschwert ihre Anfechtung und macht den Kampf gegen diese Gesetzesrevisionen teuer. Diese Salamitechnik (eine Gesetzesrevision in mehrere Teile zu zerlegen) gehört zum Plan der Immobilien-Lobby.

Das Ziel, das die Immobilien-Lobby mit ihrem perfiden Plan verfolgt, ist klar: Im ersten Schritt würde es für die Vermieterseite einfacher, Mietverträge zu kündigen, und für Mieter*innen würde es schwieriger, sich dagegen zu wehren. In einem zweiten Schritt will die Immobilien-Lobby erreichen, dass die Vermieter*innen ihre Wohnungen einfacher zu einem noch höheren Mietzins vermieten und so ihre Profite steigern können.

Die bürgerlichen Parteien unterstützen den Angriff auf das Mietrecht. Viele bürgerliche Parlamentarier*innen sitzen in den Verwaltungsräten oder Vorständen von Organisationen, die die wirtschaftlichen Interessen der grossen Immobilienkonzerne unterstützen. So sind sie beispielsweise in den Organen des Hauseigentümerverbandes HEV, der verschiedenen kantonalen Immobilienkammern sowie verschiedener privater Versicherungsgruppen, die heute die Mehrheit der Mietwohnungen besitzen, zu finden. Als Mehrheit im Parlament bilden diese Parlamentarier*innen die politische Kraft der Immobilien-Lobby und vertreten deren Interessen rücksichtslos.

Die von der Immobilien-Lobby angestrebten Revisionen des Mietrechts würde es der Vermieterseite in einem ersten Schritt ermöglichen, laufende Mietverträge leichter zu kündigen und Mieter*innen aus ihren Wohnungen zu werfen. In einem zweiten Schritt soll es sodann für Vermieter*innen einfacher werden, die Wohnungen zu einem höheren Mietzins zu vermieten und so ihre Profite zu steigern. Kurz: Zuerst einfacher rauswerfen, dann Mieten erhöhen. All dies auf Kosten der Mieter*innen.

Die Mieter*innen sitzen in der Schweiz am kürzeren Hebel. Sie müssen überhöhte Mieten bezahlen und das ohnehin eher schwache Mietrecht wird von der Immo-Lobby immer wieder angegriffen.

Die Mieter*innen sind jedoch nicht wehrlos: Sie können ihre Interessen an der Urne durchsetzen, indem sie das Doppelreferendum unterzeichnen, für Initiativen stimmen, die Mieteranliegen unterstützen und Parlamentarier*innen wählen, die ihre Interessen vertreten.

Ausserdem sollten sie sich nicht davor scheuen, im Alltag ihre Rechte einzufordern, wenn es im Mietverhältnis Probleme gibt. Werden Sie Mitglied beim Mieterinnen- und Mieterverband und lassen Sie sich rechtlich beraten. Hier finden Sie die Adressen.

Ja, aber mit der Gesetzesrevision kann die Vermieterseite die Zustimmung zu einer Untervermietung mit einer Dauer von mehr als zwei Jahren verweigern. So können Personen, die länger als 24 Monate im Ausland oder in einem anderen Kanton arbeiten wollen, nicht mehr sicher sein, dass sie ihre Wohnung untervermieten dürfen. Die Vermieterseite können praktisch frei entscheiden, ob sie die Untervermietung eines Teils oder der gesamten Wohnung durch den Mieter oder die Mieterin akzeptieren oder nicht.

Die Revision führt zudem neue Formvorschriften ein, wie die schriftliche Zustimmung der Vermieterseite vor der Untervermietung eines Objekts (bis dahin genügte die Zustimmung nach dem Prinzip «wer sich enthält, stimmt zu). Ausserdem verlangt sie von der Mieterseite, dass sie die Vermieterin über alle Änderungen während der Dauer der Untervermietung informiert (Namensänderungen, Dauer usw.). Bei Nichteinhaltung kann die Vermieterseite den Vertrag der Person, die ihre Wohnung untervermietet, mit sofortiger Wirkung kündigen. Wenn also die Person, die untervermietet, keine schriftliche Zustimmung der Vermieterseite erhalten hat oder es versäumt hat, dieser bestimmte geringfügige Informationen zu übermitteln, kann ihr der Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen gekündigt werden. Mieter*innen könnten also wegen einfacher Formalitäten ihre Wohnung verlieren.

Ja, aber mit dem neuen Gesetz kann die Vermieterseite die Zustimmung zu einer Untervermietung mit einer Dauer von mehr als zwei Jahren verweigern. Wenn eine Studentin also einen dreijährigen Bachelorstudiengang absolviert, ist ihr nicht mehr garantiert, dass sie während dieser Zeit das gleiche Zimmer untervermieten kann.

Häufig funktionieren Wohngemeinschaften nach einem Untermietmodell. Das heisst, eine Person unterschreibt den Mietvertrag und vermietet die Zimmer dann an Dritte weiter. Die Revision macht keinen Unterschied für die Teil-Untervermietung. Die neuen strengen Massnahmen gelten also auch bei der Untervermietung eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft. So könnten Studierende ihr Zimmer innerhalb von 30 Tagen verlassen müssen, wenn einfache Formalitäten nicht eingehalten wurden (z. B. ein Wechsel des Untermieters, der der Vermieterseite nicht mitgeteilt wurde).

Ja, aber die Regeln für die Untervermietung werden auch in Fällen einer Teil-Untervermietung, die sich auf die Untervermietung nur eines Zimmers und nicht der gesamten Wohnung bezieht, strenger sein. Dies ist sehr häufig bei älteren Menschen der Fall, die Zimmer ihrer zu grossen Wohnungen untervermieten, um ein wenig Gesellschaft zu haben und die Mietkosten zu verringern. So könnte eine ältere Person ihre Wohnung verlieren, wenn sie ein Zimmer untervermietet, ohne ausdrücklich die schriftliche Zustimmung der Vermieterseite erhalten zu haben, oder wegen anderer einfacher Formalitäten.

Bisher galt das Prinzip «Wer sich enthält, stimmt zu», d.h. der/die Mieter*in richtete einen Antrag auf Untervermietung an die Vermieterseite, die sich innerhalb von 30 Tagen dazu äussern musste. Ohne Antwort konnte die Mieterin davon ausgehen, dass ihr Antrag angenommen wurde. Mit der Revision ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der/die Vermieter*in kann sogar den Vertrag der Mieterin kündigen, wenn sie ihre Wohnung ohne schriftliche Zustimmung untervermietet hat. Auch hier könnten Menschen wegen einfacher Formalitäten ihre Wohnung verlieren.

Das neue Gesetz berücksichtigt die Unterverpachtung von Geschäftsräumlichkeiten nicht - eine Praxis, die in der Schweiz jedoch weit verbreitet ist. So kann die Vermieterseite die Untervermietung eines gepachteten Geschäfts ablehnen, wenn sie länger als zwei Jahre dauert. Eine so kurze Dauer der Unterverpachtung, z.B. für Restaurants oder Fitnesscenter, ist jedoch schwer vorstellbar.

Mit der Verweigerung der Untervermietung können Vermieter*innen die wirtschaftliche Strategie eines Unternehmens untergraben. Dies ist ein Eingriff in die wirtschaftliche Freiheit, die in der Verfassung in Artikel 27 garantiert wird.

Bereits heute kann die Vermieterseite einen solchen langjährigen Vertrag kündigen, wenn sie sich auf einen dringenden Bedarf für sich selbst, ihre nächsten Verwandten oder Verschwägerten berufen kann (Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR). Im neuen Gesetz wird die Dringlichkeit des Eigenbedarfs der Vermieterseite gestrichen und durch sehr vage Begriffe ersetzt («wichtiger und aktueller Bedarf»).

Heute nehmen die Gerichte bei der Begutachtung von Fällen betreffend Eigenbedarf eine echte Interessenabwägung zwischen den Anliegen der Mieter- und Vermieterseite vor. Mit dem neuen Gesetz würde diese Abwägung immer zugunsten der Vermieterseite ausfallen, auch wenn die Situation der Mieterseite prekär ist. Man denke hier an eine ältere Person oder Familie, die schon lange in ihrer Wohnung wohnt, aus der sie geräumt werden würde. Da die Mieterschaft im Mietvertrag sowieso bereits die schwächere Partei ist, ist diese Verschlechterung sehr problematisch.

Tatsächlich kann dies nicht sichergestellt werden, denn eine nachträgliche Kontrolle ist im Gesetz nicht vorgesehen. Dieses Problem, dass die Vermieterseite die Wohnung nach der Kündigung gar nicht für sich selbst nutzt, sondern teurer weitervermietet, ist leider bereits heute gängig. Oft rechtfertigt sich die Vermieterseite dann damit, dass die Angehörigen, für die die Wohnung ursprünglich bestimmt war, während des Verfahrens zur Anfechtung der Kündigung gezwungen gewesen seien, eine andere Wohnung zu finden.

Ihre Unterschrift für das Doppelreferendum zur Untermiete und zum Eigenbedarf ist wichtig, denn diese Gesetzesrevision ist erst der erste Teil des perfiden Plans der Immobilien-Lobby: Zuerst einfacher rauswerfen, dann Mieten erhöhen.

In den letzten Jahren hat die Immobilien-Lobby rund ein Dutzend Initiativen im Parlament eingereicht, um das Mietrecht zu verschlechtern. Die nächsten Vorstösse, die bereits in der Pipeline im Parlament sind, zielen darauf ab, die Mieten weiter zu erhöhen und den Schutz der Mieter*innen zu schwächen. Mit der Unterzeichnung dieses Doppelreferendums geben wir der Immobilien-Lobby ein starkes Signal, dass wir Mieter*innen uns nicht alles gefallen lassen.

Die Untervermietung ist heute bereits gesetzlich geregelt und funktioniert gut. Die geplanten Änderungen bedeuten einzig und allein, dass die Vermieterseite noch mehr Macht erhält. Sie können Mieter*innen die Kündigung aussprechen, wenn diese einfache Formalitäten nicht einhalten.

Die Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs des Vermieters existiert ebenfalls bereits heute im Gesetz. Sie wird in der Praxis in der Regel bereits zugunsten der Vermieterseite ausgelegt. Heute ist mit dem Kriterium der Dringlichkeit im Gesetz immerhin festgelegt, dass die Vermieterseite ihren Mieter*innen nur dann kündigen kann, wenn er einen konkreten Bedarf hat. Mit der Revision wird dieses Element abgeschafft, wodurch der Schutz der Mieter*innen vor Kündigungen untergraben wird und es noch viel einfacher für die Vermieterseite wird, den/die Mieter*in aus der Wohnung zu werfen, selbst in einem Härtefall.

Dieser Angriff auf das Mietrecht dient primär den Interessen der profitorientierten Immobilienkonzerne. Die Mehrheit der anständigen Vermieter*innen leidet darunter, weil ein schlechtes Bild der Vermieter*innen gefördert wird, welche nur auf Rendite aus sind und Mieter*innen wegen Nichtigkeiten aus der Wohnung werfen wollen. Mit der neuen Regelung könnten Konflikte mit der Mieterschaft zunehmen und das Klima zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen könnte sich verschlechtern. Aus unserer Sicht gibt keinen Bedarf, etwas am bewährten System zu verändern.

Ja, die beiden Gesetzesrevisionen betreffen auch die Geschäftsmieter*innen. So wird zum einen die Kündigung eines Geschäftslokals wegen Eigenbedarfs erleichtert, dies liegt keineswegs im Interesse der Geschäftsmieter*innen.

Zum anderen erhöht sich bei der Unterverpachtung einer Geschäftsräumlichkeit die Verhandlungsmacht des der Vermieter*in zum Nachteil des/der Pächter*in. Das neue Gesetz begünstigt eine Reihe von einseitigen und willkürlichen Ablehnungsgründen, obwohl der/die Mieter*in grundsätzlich ein Recht auf Untervermietung hat.

Die Möglichkeit, eine Untervermietung von mehr als zwei Jahren verweigern zu können, ist zu starr, insbesondere bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten. Für Personen, die ein Geschäftslokal mieten, ist die Untervermietung oft eine Möglichkeit, mögliche Schäden zu begrenzen. Im Bereich der Gastronomie mussten beispielsweise während der Pandemie viele Unternehmen ihre Kapazitäten anpassen oder sogar aufgrund der Entscheidungen des Bundesrates ihren Betrieb vorübergehend einstellen und haben in der Zwischenzeit ihre Räumlichkeiten ganz oder teilweise untervermietet, um die Kosten zu senken und/oder Synergien mit anderen Unternehmen zu entwickeln.